中新网四川新闻2月3日电 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行3日在成都发布研究报告《2025年成都商业及物流地产市场回顾与展望》。该报告涵盖了2025年成都甲级写字楼市场、优质零售物业市场、高标仓储物流市场及大宗交易市场的表现和主要发展趋势。
甲级写字楼市场：市场需求疲软，各项指标承压前行
全年共录得3宗新增供应，新增体量约24万平方米，其中2宗位于金融城，1宗位于天府新区新商务区。市场长期处于租户市场，自2022年第一季度起，成都甲级写字楼租金进入下行周期。截至2025年第四季度，租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月。在需求乏力的背景下，尽管业主普遍采取以价换量策略，市场去化效果仍较为有限，全市空置率持续攀升，2025年第四季度空置率同比上升6.0个百分点至31.8%。多数楼宇的新增出租面积仍低于退租面积，全市全年净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值，约-3.2万平方米。
随着金融城三期的建设持续推进，未来将有大量项目入市，届时，金融城板块的商务氛围和能级将实现跃升，同时区域内企业将有更加多元的办公选择。但另一方面，在当前需求疲软的背景下，短期内较大规模的新增供应势必对金融城板块形成一定市场压力。
戴德梁行成都项目及企业服务部高级助理董事胡梦钰认为，地方平台公司持续加大土地储备力度，在办公物业市场的主导地位持续凸显。区别于传统商业开发逻辑，地方平台公司更注重项目开发与城市产业发展目标的协同性，通过为优质企业及目标产业提供资源赋能，切实发挥对城市高质量发展的支撑作用。
胡梦钰指出，公募REITs扩容至商业不动产，其对底层资产的严格要求倒逼办公物业运营方摒弃粗放模式，通过ESG要素投入、租户结构优化及精细化运营提升资产价值，这将引导行业从“开发销售”向“资产管理”的转型，催生行业发展全新范式。
优质零售物业市场：市场持续调整，未来供应有限
2025年，成都优质零售物业市场录得新增供应约23万平方米，推动全市存量增至850万平方米。目前成都优质零售物业市场存量规模已经处于较高位置，未来供应以小而美的社区商业、街区商业等小型商业为主，优质零售物业项目供应有限，根据预测，如按时入市，未来四年新增供应仅约83万平方米。全市各项指标持续调整，租金同比下降3.75%至585元/平方米/月，空置率同比上涨2个百分点至8.68%，全年净吸纳量处于历史低位。
2025年，户外运动品牌在蓉动作频繁，它们不仅通过加速门店扩张、优化布局以提升市场覆盖能力，更通过打造个性化、符合年轻消费者偏好的门店形象来增强品牌体验。在健康生活理念深度普及、城市户外消费热潮持续升温的背景下，预计未来几年户外运动品牌的市场需求将保持稳健增长。
戴德梁行成都公司商业地产部主管罗安琼认为，随着我国人均可支配收入的提高，叠加快节奏的生活方式影响，消费者从以往关注产品的功能与价格，演变为更愿意为具有情感价值、圈层属性的产品买单。以IP潮玩为代表的情绪消费在过去一年表现亮眼。这一趋势体现了中国消费者在物质满足的基础上，追求更丰富、更具有体验性、更高品质的情感与精神满足。
罗安琼指出，近年来，资本持续加码消费赛道，资金加速向经营稳健、具备规模化扩张能力的头部品牌集中。未来，在投资环境趋于审慎的背景下，资本更倾向于向基本面扎实、成长确定性较高的消费品牌集中，以获取相对稳健的中长期回报。
仓储物流市场：供需关系稳定，空置率、租金呈现向好态势
全年成都新增供应量约33.47万平方米，全市总存量达到694万平方米；全市一手物流用地供应量达到1442亩，新增土地供应量有所放缓。市场新增供应节奏平缓，供需关系相对均衡，空置率呈下降趋势，租金呈现止跌回升态势。
戴德梁行成都公司产业地产部高级经理刘瀚骏认为：未来高标仓供应将重点围绕青白江铁路港、东部新区空港、新津南向枢纽等核心物流节点布局，同时贴近龙泉驿汽车产业、新津新能源产业等集群区域。这种“枢纽依托+产业跟随”的布局模式，将推动高标仓从零散分布转向集群化发展，形成多个功能聚焦的仓储片区，实现仓储与跨境物流通道、本地产业需求的精准衔接。
刘瀚骏指出，伴随物流用地功能要求的细化，高标仓将全面告别通用化模式，向专业化方向升级。重点适配三大细分场景：一是青白江、东部新区枢纽周边的保税仓储需求，支撑中欧班列、航空跨境贸易；二是新津南向通道配套的冷链仓储需求，服务东盟跨境冷链与本地农产品保鲜；三是产业集群周边的定制化仓储需求，匹配汽车零部件、新能源产业配套。
大宗交易市场：交易活跃度提升，平台公司成主力
大中华区的商业地产总交易额在2025年前三季度同比保持相对稳定，总计人民币2686亿元。投资活动在中国二线和三线城市显著改善，部分来自于大型资产包的收购。2025年前三季度，受到办公市场低迷的影响，写字楼及商务园区交易占比大幅下降。与之对比，工业物流在同期表现出较强的市场韧性，大宗交易占比较为稳定，除2023年略有下降外，占比一般维持在20%。零售及综合体的占比有所上升，2025年前三季度，零售和综合体占比分别为10%和15%。
自2016年以来，成都每年均有大宗交易成交，2019年成交额达到阶段性高点，超过200亿元；2022年成交较为活跃，全年录得11宗交易。随着资产价格回调、卖方处置需求释放及 REITs等政策工具落地共同推动，2025年成交活跃度大幅提高，全年共计成交8宗，成交金额超70亿元，其中资产包项目占比提升。
戴德梁行华西区研究部主管贾萱认为，近年来，成都大宗交易市场中平台公司出手频繁，通过对优质资产的购入，以实现产业、住房、存量资产盘活等战略布局，同时也在一定程度上缓解了成都大宗交易市场低迷的情况，有效释放部分企业的财务压力。（完）
