中新网四川新闻1月21日电 近日，CBRE世邦魏理仕成都分公司举办了2024年CBRE质|盛成都站论坛。CBRE西南区董事总经理谢凌在本次活动上首次线下解读了今年重磅发布的《大西南产业白皮书》，深入浅出地分享了以川渝云贵为主体的西南区域产业发展现状和互联互通为区域经济带来的动力。同时，CBRE商业地产专家分别从办公楼、商业、仓储物流等角度，分享了在经济迈入高质量发展的背景下，面对不确定性与现实挑战如何破题。
本次论坛邀请到成都市及各区政府相关职能部门负责人、行业协会、媒体以及来自知名企业、办公楼业主、规划设计院的代表等100余位重要嘉宾出席。
得益于“一带一路”“新时代西部大开发”“成渝地区双城经济圈建设”等一系列国家重要发展，大西南的战略地位升级，首先在通道建设上取得突破。“十三五”期间基建投资总额较“十二五”期间增长65.9%，高于全国平均增速(30%)的2倍多；迈入“十四五”，基建投资总额约3.5万亿元，占比全国的17.7%，大投入持续。有鉴于此，内部联动、外部开放不畅通的壁垒被逐步打破，枢纽地位逐步凸显：对内，是促进区域间协调发展的重要极核之一，助推新时代西部大开发形成新格局；对外，主动融入和服务“一带一路”等发展，向南连接“两亚”，向北辐射亚欧大陆，扩大沿边及内陆对外开放。
作为重要战略极核的西南地区，在中国经济迈向高质量发展的过程中，产业结构和空间布局有望进一步优化，优势、特色产业有望释放潜能。
近三成甲写租户来自战略性新兴产业，产业扩张势头或延续
2019年至今，成都占比全国战略性新兴产业写字楼总新租面积的10%左右，排名仅次于京沪深，位列全国第四。成都在人才、创新等方面的要素优势持续吸引企业来蓉投资，而在2023年成都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于战略性新兴产业，其已成为支撑的中坚力量。根据规划，到2027年，成都战略性新兴产业、数字经济核心产业增加值占地区生产总值的比重预计将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。
成本控制与租赁灵活性是企业扩张时的核心考量
据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。成本控制与租赁灵活性成为企业扩张时的核心关切。
精装产品渗透率显著提升，办公服务运营商覆盖更多元载体
租户市场背景之下，单一业权甲级写字楼业主加速布局精装产品线，或引入专业运营商，或自行运营精装产品。截至2023年末，按面积看，精装产品在成都单一业权甲级写字楼中的渗透率达75.4%，这一比例较2021年大幅提升38个百分点。就第三方办公服务运营商而言，受成本及业主运营策略的影响，其在甲级写字楼中的新增需求放缓，优化整合积极，故总租赁面积连续两年减少，截至2023年末占比为2.5%。但取而代之的是，运营商将扩张重心转向更为多元的载体，如乙级楼、商务园区、公寓改造项目及城市更新类商业项目等。
CBRE2023年发布的《中国写字楼租户调查》显示，“升级至更高品质的楼宇”已连续三年成为租户未来房地产策略的前三选项。2023年成都写字楼新租需求中，超四成为升级、搬迁类需求，这一数据展现出存量企业在租赁窗口期积极寻求更具性价比的租约，并升级或搬迁至更适配的楼宇。展望未来6-12个月，需求修复仍将持续，租户在提质增效背景下的升级搬迁活动有望进一步增长。
运营能力是决定楼宇致胜的关键
2024年，成都优质写字楼市场规模有望突破1000万平方米，市场竞争与租户需求升级之下，运营能力是决定楼宇致胜的关键。另一方面，存量时代已至，截至2023年末，成都写字楼存量中楼龄在十年以上的项目超40%，这一比例在传统商务区更是高达近60%，焕活存量生命力迫在眉睫。CBRE认为物业硬件、产品组合、租约管理及租户服务是资产运营的四大核心关注点，业主应因地制宜的调整策略承接市场不断变化的需求。
生活方式和消费习惯改变，推动零售物业迈入非标准化时代
零售物业的打造无限想象，皆是定义与标准，而场景营造和体验是致胜关键。随着消费者生活方式和消费习惯的改变，消费者到达实体门店的诉求发生转变，需要在不同场景下，满足他们在消费、运动、亲子、美食、宠物、音乐、戏剧、露营等活动。有鉴于此，实体门店加速向兼具消费、服务、体验、社交属性的综合性场所进化，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来发展的方向。
一方面，新开业和在建的购物中心在物业形态上寻求突破创新，借助中庭浮岛、屋顶空间、户外广场、天桥等空间设计布局，并结合丰富的主题活动，强化购物中心的目的地特征，提升社交传播属性，打破传统盒子形态的固化。例如，2023年末新开业的购物中心天府大悦城，打破传统封闭立面，牺牲大量商业面积，在L4-L7挑空呈现近30米高的8000平方米的开放式空中花园。另一方面，成都非标商业供应逐年攀高，2023年共迎来14个项目开业，合计49万平方米，首次超过传统商业，引领供给侧，其中社交、邻里中心主导。2024年，成都还将迎来13个非标商业合计约55万的新增供应，市场份额将进一步扩大。
伺城更之机而动，存量物业焕活升级，地段优势愈发凸显。
2023年，成都城市更新步伐提速，有效置换市中心优质地段土地、改善生活基础条件外，亦推动商业更新项目的逐步呈现，如百年历史街区祠堂街、原省农科院闲置厂房改造的白墙公园by Nature等。同期，商业地产存量时代已至，截至2023年末，成都零售物业市场中楼龄超10年的项目体量已突破300万平方米，占比全市存量的30%。
因此，存量盘活正当时，运营商或应通过改扩建、功能再开发、城市更新、整合资产、混改、引入战略投资方和专业运营管理机构等方式，提升存量资产的运营管理能力和价值品质；此外，亦需针对不同资产制定盘活方案与提升建议，如优化功能和多业态组合、存量资产改扩建、调改内容以迎合市场需求等。
2023年，伺城市更新之机会而动，尤其是在有限的预算之下，运营商纷纷将目光回到存量物业，期望凭借其主城价值与地段优势，通过改造焕新来最大化实现收益。具体方式有三，其一整体焕新，如2009年开业位于盐市口商圈的EGO潮流广场，以及改造项目RE:X春熙等；其二，转性谋新，如中环广场由原来办公和百货转变为酒店和配套商业，龙湖三千集由购物中心改为蓝海引擎产业园和配套商业，以及泛悦国际由购物中心转变成优客城市奥莱等；其三，物业升级，如万象城打造万象广场，龙湖西宸、滨江天街公区大改造，以及百盛百货增设“裸眼3D”户外大屏等。
除此之外，运营商通过调整租户结构，将地段优势变现为流量收益，也是存量物业升级的策略之一。特别是在核心商圈春盐，2023年新进品牌中63.8%为零售业态；首店率高达47%。
城市规划、产业及基建的发展推动仓储市场进一步外扩
2024年新增供应将继续放缓，约22.9万平方米的高标库计划交付，有望进一步改善市场的供需关系。受城市、产业及基建规划与开发所引导的土地供应影响，未来三年核心园区的高标库供应量仅占17.5%，非核心园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。
核心园区价值凸显，非核心园区不断成熟，租户新一轮迭代
据CBRE《2023年中国仓储物流租户调研》结果，区位条件在租户选址中的重要性依然高于租金。随着成都核心园区高标库供应的放缓，加之租户对临近终端市场、交通设施、制造商等的区位价值愈发看重，未来核心园区的价值将愈发凸显；此外，产业发展与城镇化进程亦支撑非核心园区发展不断成熟，将继续吸纳较低承租能力租户的外迁需求，继而推动市场迎来新一轮租户的迭代。
资产组合策略与租约灵活条款应对经济不确定性
据《2023年中国仓储物流租户调研》结果，54%的租户在未来三年将优先考虑租赁物业，居首位，反映出在面临尚不明朗的经济前景时，企业希望在房地产组合中尽可能地增加灵活性的诉求。为了在不确定的宏观预期中增强业务应变的弹性和敏捷，53%的租户期望在仓库租赁条款中获得尽可能多的选择权和灵活度。与此同时，47%的租户希望能获得更短的租期和扩租选项，说明企业需要在业务出现快速扩张时能够从房地产层面做出及时响应。2023年成都仓储物流市场，快递快运、电商及快消品租户视实际需求而选择更为灵活的临租、短租，导致租赁行为进出频繁，即为佐证。(完)
