中新网四川新闻8月13日电(陈扬善 魏闻)房地产开发商为周转资金，悄悄把自己开发的商铺、住宅网签给第三方做借款担保，等到购房者要办证时才发现房屋另有网签备案，无法过户。近日，简阳法院审理一起商品房预售合同纠纷，给这类乱象定下裁判标尺：只靠网签做担保不算“保险箱”，全款支付且实际占有的真实买家权利优先保护。

　　2016年吕某看好一间商铺，和开发商签下订购协议，契税、维修基金、购房款一笔不落全部缴清，顺利收铺并投入使用。可多年催促办证始终没下文，深挖后才得知惊天内情：早在卖房前，开发商就把这套商铺网签到某贷款公司员工陈某名下，用来给开发商法定代表人王某的借款做担保。吕某遂一纸诉状将开发商和陈某告到法院，要求确认买卖协议有效，开发商赔偿逾期办证损失，同时要求陈某注销占用房屋的网签备案。庭审中两方各有说辞，开发商拿没及时签正式买卖合同推诿赔偿，陈某则以欠款未还清为由，不肯撤销备案。

　　法院审理查明，开发商与陈某仅以网签形式设立让与担保，未完成不动产过户登记，该担保不具备完整公示效力，仅约束合同双方，不能对抗善意购房第三人。吕某签订的订购协议条款完整，双方已全面履行付款、交房义务，成立合法有效的房屋买卖关系。在双方都没拿到房产证，两笔债权“撞车”的情况下，法院参照一房数卖裁判规则，以交易成熟度作为核心评判标准：吕某全额付清房款、长期占有使用房屋，交易履行程度远高于仅办理网签、从未实际占有房屋的陈某，其信赖利益更应优先保护，最终判决确认案涉购房协议合法有效，陈某配合注销案涉商铺网签备案，开发商赔偿逾期办证违约损失。

　　法官提示：部分房企利用网签备案变相融资，埋下大量购房纠纷隐患，损害真实购房人权益。本次判决划清权责边界，仅作担保用途进行网签备案而未过户的不具备优先效力，已付清全款、实际占有房屋的真实买受人权利顺位更靠前，有效维护了普通购房者的财产安全，也给广大购房人敲响警钟：购房时应及时签订《商品房买卖合同》并办理网签备案，留存完整付款、收房证据，跟进不动产权证办理，一旦发现房屋被违规备案，第一时间通过司法途径维权，避免辛苦购置的房产陷入权利拉扯。(完)