中新网四川新闻1月7日电(王爵)7日，仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“成都已迈入两千万人口城市行列，巨大的人口基础推动成都城市化进程步入新阶段，‘存量市场提质增效、增量市场开拓创新’二者并举。城市基建实现质的飞跃，产业结构加速升级，消费场景多元演进。经济与城市可持续发展赋予商业地产长期发展的新动能，但同时市场在变革中迎来新挑战。对于市场主体而言，角色转变、创新突破将成为提质时代的破局关键。”

　　2021成都市场甲级办公楼存量全国第五，存量市场提质增效，双核格局定型；连续五年供应增量高位，优质零售存量首破千万平方米；高标库存量全国第四，仅次于上海、苏州、天津；产业升级，科技互联网甲级办公楼新增租赁需求占比24%消费迭代，潮玩、美妆、饰品、咖啡、茶饮新增租赁规模增长16%需求多元，制造业、新兴电商新增租赁需求占比37%；办公楼租金企稳上扬，核心资产投资价值回归资源流向头部运营商，轻资产输出重构商业资产价值市场基本面显著改善，物流核心板块资产迎投资机遇期。

　　2021年，成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技互联网行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献率高达23.7%。多家外省头部企业产业转移，聚集成都。本土企业成长迅速，截至年末成都境内外上市公司达到128家，数量位居中西部第一。

　　仲量联行成都商业地产部总监邓艳萍表示：“受政策影响，短期内重点行业的整体需求或维持平稳走势，难有显著提升。同时，2022年供应端的高增量预期将推高甲级办公楼平均空置率。市场或再次面临一定压力，租金或将出现小幅波动。特定时期，如何提升楼宇软实力，并依托市场预判管理租户是业主须谨慎面对的挑战。长期而言，成都的产业正往可持续发展、高质量发展方向前进，良好的经济基本面和未来预期仍让我们对市场充满信心。”

　　优质零售物业市场总存量破千万，仅次京沪位居全国第三

　　2021年，成都全市保持供应高位增量，新增10个优质零售物业项目，共计约90.6万平方米，推动市场总存量达到1,034万平方米。面对市场需求的不断变化以及新入市项目引致的竞争压力，存量项目承压，加速调整，导致四季度市场平均空置率环比上升0.5个百分点至8.9%，但全年市场复苏态势并未改变，全年平均空置率同比仍下降0.2个百分点。租金方面，购物中心首层传统零售业态承租能力有所减弱，但成熟的零售运营商不会降低对租金的预期，而是持续寻求租金的增长，转而吸引更多有承租能力的租户，购物中心首层的新能源汽车、潮玩、美妆等业态比例扩大。

　　2021年1-11月，中国社会消费品零售总额实现399,554亿元，同比增长13.7%，两年平均增速为4.4%。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“与2019年相比，全国服饰类消费受疫情影响，增速落后CPI。这也暴露出实体零售业态在购物中心的经营风险，全国一二线城市零售物业项目中的服饰业态换租率明显高于非疫情年份。但整体而言，成都市场的复苏态势优于全国平均水平，这得益于成都疫情防控能力与自身较强的消费市场韧性。”

　　展望2022年，城南、城东将是市场新增供应的主要板块。未来，成都SKP、环贸ICD等地标项目仍是市场关注的焦点。同时，缺乏零售商业运营经验的开发商在拿地压力下，也不得不关注零售商业的资管与运营。为快速补足短板，与成熟运营商合作的轻资产模式成为时下解决方案。第四季度的乐家·保利广场，便是轻资产合作模式下的商业项目。

　　租金止跌回稳，租赁市场拐点已现，高标库市场迎来投资窗口期

　　2021年第四季度，成都高标库平均有效租金环比微涨0.1%至22.4元每平方米每月。这是成都高标库市场连续22个季度租金下调后，首次录得较明显企稳信号。“这一方面得益于活跃的需求拉动空置率显著回落，业主租赁压力以及降租意愿有所下降。另一方面，从一手土地市场出让情况来看，成都仓储开发土地出让面积自2020年起录得显著回落，预示成都高标库市场未来集中供应风险显著降低。”仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“同时，在需求稳定增长的预期下，业主低价竞争格局难以持续，租金有望于2022年步入上行通道。”

　　综合分析近两年成都高标库建成项目成交价格以及未来租金的走势，仲量联行预测，未来较低的空置水平将有力支撑核心物流子市场高标库项目资本值增长，全市平均资产回报率(Cap Rate)未来三年预计分别同比下降5、6、6个基点至5.57%、5.50%、5.44%。2022年，租金企稳以及优质仓储物业的增值预期都为成都高标库市场打开了新的投资窗口。(完)