中新网四川新闻1月21日电 全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前在成都发布《焕新万象—2021年成都房地产市场回顾及2022年展望》。
据介绍，2021年成都经济和商业地产市场的反弹如期而至。去年前三季度，成都全市生产总值同比增长10%，在国内二线城市中位居前茅；固定资产投资、消费、出口均实现双位数大幅上涨。同期，商业地产租赁供需两旺，写字楼、零售物业及仓储物流市场平均租金均由负转正迈入上升通道，产业互联网、生物医药、社区团购等新增长点涌现。
“世邦魏理仕总结出对未来成都商业地产市场产生深远影响的六大变化：城市产业内涵迭新、企业扩张新趋势、房地产策略灵活化、社区商业添新极、零售新形态新业态、仓储物流迎转折之机，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。”世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示。
近年来，成都城市产业发展高速前行。世邦魏理仕认为，成都近期的产业发展谋划是对国家战略性新兴产业方向的主动承接，重点盯住“卡脖子”关键技术相关的重点产业领域。
如何以中心城区为载体发展战略性新兴产业，是成都产业发展布局面临的新挑战。世邦魏理仕认为，从细分内容和产业链环节来看，成都中心城区布局科技创新服务体系的机会主要有三个方面：第一，打造公共技术服务平台，如高校科研成果精准转化服务平台、优质科研成果信息发布平台、国际科技转化转移服务平台、检测认证服务平台；第二，发展科技服务体系，如科技成果转化基金与融资担保服务、技术经纪人联盟、科研成果信息库、专家智库、技术交易服务大厅等；第三，建设设施共享服务平台，如开放研究平台、仪器设备共享、小试及中试场所共享、高端仪器与设备租赁等。
世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海表示，建议成都中心城区打造针对战略性新兴产业的科技创新服务平台，在楼宇功能规划和建设上强化上述功能复合的特色，这将是成都产业发展新趋势带给城市空间与载体的新机遇。
2021年成都优质写字楼市场供需两旺，共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米；其中甲级写字楼占比51.6%。分区域看，市中心持续迎来集中供应，录得全年新增面积的67.5%。需求显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%，居全国第六位。
在企业扩张新趋势方面，2021年成都甲级写字楼新增租赁需求分析显示，科技新媒体(TMT)、金融业、专业服务业为全年前三大需求来源，分别占比28.8%、13.1%、12.8%。此外，零售贸易、医药及生命科学需求连续三年快速增长，分别占比5.6%、5.5%。
部分行业迎来新周期，呈快速发展态势，支撑写字楼市场需求增长。金融业需求于下半年不断攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市场录得多宗大面积的银行、保险业的新设及扩张需求。凭借本土资源优势，以医美为主的生命科学企业的办公需求持续旺盛，占比该类需求的39.6%，而应产业升级，制药研发、医疗设备等企业的需求亦不断增长，占比38.0%。疫情令跨境旅行受阻，消费显著回流，内需不断壮大，年内市场见证活跃的零售贸易需求，特别是品牌商的租赁(55.4%)、贸易公司的扩张(36.4%)。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务办公楼部负责人黄璐分析称，预计2022年，基建相关的国企、央企选址的活跃度将不断攀升，而楼宇品质、项目配套、业主背景是其选址的重点考量。2021年共享办公/精装办公空间服务商保持活跃，于市场上积极寻楼。但由于现阶段业主去化压力逐步减少，故更看重坪效，使得运营商的拿楼成本增高、利润空间缩小，最终成交案例较少。2022年，预计运营商仍积极扩张，并不排除与业主的合作模式愈发多元化发展。
得益于消费回流及成都作为中国消费第三城的吸引力，2021年成都零售物业市场整体呈回暖态势，多个运营商通过轻重资产方式积极加码布局、品牌首店不断进驻。全年共迎来8个新项目开业，新增供应约70万平方米，其中次级、近郊商圈分别占比46%、54%；特别是近郊商圈，其新增面积同比大幅增长141.6%。
2021年，成都社区商业迎来供应高峰，新增供应约49万平方米，占比全市零售物业高达41.1%，而2022年仍有约37万平方米的新增供应，占比达26%。同时，运营商也继续通过轻资产布局，如龙湖商业以轻资产模式签约西城壹号。
世邦魏理仕西南董事总经理谢凌表示，成都零售物业市场不断焕新升级。在交子公园商圈跨越式发展和社区商业新定义之下，整体市场的地理和渠道格局重塑，开启运营商和品牌商的战略新思考。同期，消费者画像刷新，独立个性、本地化、社群、国潮、次文化、沉浸式、夜经济等标签凸显，带动零售、餐饮及体验业态涌现新的品类和营销方式，多维度的焕新动能将支撑成都商业活跃度的持续攀升。
2021年成都仓储物流市场新增供应维稳，迎来四个项目交付，合计约50万平方米新增仓储面积，同比上涨11.1%，且均落于青白江园区。全年仓储需求显著回暖，净吸纳量录得约91万平方米，同比增加91.3%，且需求规模为成都市场历史第二峰值，并由此居2021年全国第二位。
2021年成都仓储新增需求结构为电商(41.4%)、三方物流(26.0%)、零售(20.6%)和制造业(12.0%)，显示出市场仍为消费主导型。其中，强劲且多元的消费动能驱动新兴电商需求自2020年起快速增长，2021年63%的电商需求为社区团购或生鲜类电商。随着电商在成渝自建仓峰值已过，租赁需求有望加速增长。另一方面，2021年制造业需求显著增长9.2个百分点，折射出“成都智造”已初见成效，其中汽车及零部件仓储需求最为活跃。得益于成渝合力培育具有国际竞争力的先进制造业集群，制造业仓储需求方兴未艾。
随着成都高标库供应的未来维持低位，加之租户对临近终端市场、交通设施、制造商等的区位价值愈发看重，未来核心园区的价值将愈发凸显。得益于成渝经济圈城镇化加速和产业升级，成都仓储物流市场或将涌现新的核心园区，如位于“东进”方向和汽车制造集聚区的成都龙泉园区。同时新兴板块崛起，即成都天府国际机场的空港园区，新增供应预计54万平方米。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务产业地产部负责人王蒙豪表示，伴随着“十四五”发展大幕的开启，特别是成渝地区双城经济圈建设的历史机遇，成都仓储物流市场将迎来新格局、新机遇。(完)
