中新网四川新闻12月23日电 (蒋升涛)最近几年，叠拼成为成都市场“高端化”最为重要的产品，有和“大平层”分庭抗礼之势。

　　叠拼之所以走红，原因很多，既有城市降容带来的产品机会，也有消费升级带来的居住迭代，以及设计创新促进的品质提升。

　　不过，近几年供应激增的“叠拼”市场，显得有些拥挤，曾经的蓝海已经变成红海。

　　在此背景下，谁还能做出“差异化”，不断“精进”产品力方能杀出一条血路。

　　10月首次开盘的“纯别墅项目”锦江大院给市场提供了一个样本，首入成都的华发股份联手锦江统建首开便取得去化85%，销售106套，成交8.1亿的成绩。

　　所以，通过锦江大院的走红，我们或许能得知，“叠拼”的核心竞争力究竟是什么？

　　拼实力：不确定市场中的“确定性”

　　在搞清楚“叠拼”的核心竞争力之前，我们先了解下这几年叠拼突然走红的原因。

　　叠拼产品的爆发，源于城市降容大背景。2017年，成都提出“中优”方案，地块容积率普遍从此前的4.0降低到2.0。

　　2.0容积率的地能做什么？高低配或许是“拉升货值”的最优解。

　　因此，2017年后叠拼供应量“暴增”，从此前的年均20万平米，到2019年新增叠拼供应105万平米，2020年新增叠拼供应117万平米。

　　再看购买端，根据锐理数据统计，2019年成都叠拼成交约60万平米，2020年成交约74万平米。这两年，虽然呈现“供销两旺”，但是“供应实在是太大”，市场消化速度难以跟上。

　　对比之下，叠拼最近两年显然处于“供大于求”状态。

　　加上今年下半年市场“急转直下”，部分房企“暴雷”“交房困难”“债券违约”，更是加剧了购房者担忧。

　　一位单套千万级楼盘老总告诉我们，现在出现的一系列事件，让客户信心受到打击，开始担心交付问题。

　　在面对众多不确定因素的背景下，锦江大院之所被客户信任，“房企实力”成为重要因素。

　　买房当然要看“开发商实力”，只是从前看的是规模、排名，最近大家突然发现排名并不能说明“实力强”，摊子太大反而可能被拖累。因此，现在大家发现买房应首选国企。

　　锦江大院作为珠海国企“华发股份”和本土国企“锦江统建”双国企联手打造的高端楼盘，可以说是给项目上了两道保险。而该项目作为锦江区城市封面，也一定会按照高标准“保质保量”交付给客户。

　　特殊市场环境下持有这样的买房逻辑，可以在不确定市场中握有“确定性”。

　　拼模式：地方国企+市场合作，多方共赢

　　此轮调控，历经5年深度调整，有一个趋势值得关注：地方国有平台+市场合作开发的模式渐成主流。

　　这样的合作主要有三种类型：

　　一是双方从拿地开始合作，比如招商和轨交联合开发“时代公园”；本文的华发股份和锦江统建，已合作拿下三块地。

　　二是城市更新，比如汇夏和中铁建的“西派少城”，比如万科和城投置地的国宾蜀园。

　　三是城市TOD，比如龙湖、万科、保利和轨交的联合开发。

　　这些合作，代表了未来房地产开发的“新常态”：地方国企+市场合作，促使共赢。

　　从华发股份和锦江统建的合作来看，这样的方式对多方有益。

　　第一，地方国有平台，基于对土地价值、客群价值的深度研判，避免拿地定位失误。

　　第二，市场化公司负责产品，保障交付品质。华发股份成熟的产品体系，以及在高端市场的产品力得到广泛认可，如上海静安府、珠海华发山庄，荣获多项大奖，得到业界肯定。华发股份在珠海市场更是以一个个精品成为龙头老大。华发股份产品优势在锦江大院体现得淋漓尽致。

　　第三，准确研判区域发展。锦江统建作为地方国企，对区域内未来的发展有十分准确的研判，配套兑现有保障。

　　这样的合作模式，既能确保房价健康平稳，又能兼顾楼盘品质，区域配套呈现还有保障。购房者则能买到能品质过硬，放心交付的楼盘，成功实现多赢。

　　拼地段：城市未来封面，正处价值上升期

　　从销售数据来看，锦江大院客户大多来自于锦江区攀成钢和高新区金融城。

　　这部分客群不仅看懂了产品，还看懂了“地段”。

　　时间往前数10年，金融城和攀成钢还属于“价值爆发前夜”，当初买入这两个板块的人群，不仅赚取了“高收益”，也是最懂“城市”发展逻辑的人。

　　有幸的是，锦江大院的“地段”价值首先被这群高净值人群看到。那么，锦江大院究竟“贵”在哪里？

　　从板块区位来看，锦江大院虽然属于锦江区三圣乡板块，但是“三圣乡”在城市价值跃升之下，其板块能级已今非昔比。

　　最新规划的“白鹭湾新经济总部功能区”板块代表三圣乡的未来，是锦江区的城市新封面，起点高、规格高、目标高。

　　公开资料显示，白鹭湾新经济总部功能区成立于2019年，以绿色经济、数字经济、智慧经济为主，有白鹭湾数字总部港、锦江数字产业港、华西智能产业园三个产业社区。未来五年，锦江区将转型升级锦江数智产业港，推进白鹭湾数字总部港等百亿级项目建设，打造一批人工智能产业孵化器、加速器，梯队发展“种子+瞪羚+独角兽”企业，全力建设成都国家人工智能创新应用先导区。

　　该功能区对标的是新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外一流科技园区，按照“人城产”营城逻辑进行片区综合开发，目标是打造高质量发展示范园区、碳中和典范园区、未来美好公园社区。

　　参与打造的阵容十分豪华，有“深圳湾”的缔造者深投控，以及成都产业集团等巨头。

　　可预见，未来锦江区将形成“东大街-攀成钢”沿线，以及“白鹭湾-三圣乡”片区，相互辉映的“双城市封面”格局。

　　如果说，“白鹭湾新经济总部功能区”代表城市的远见格局。那么，三圣乡区域齐全的配套，则让交房即入住十分便捷。

　　区域内有2号线、9号线(规划中)，13号线、30号线、11号线五条地铁线覆盖，并规划有三圣乡TOD、林家坝TOD。商业包括有伊藤亚洲旗舰店、华熙LIVE·528、卓锦曼购等。

　　学校有锦江外国语小学、城投国际学校(规划中)、川师附小等12所公立幼儿园、11所小学、6所中学，教育资源涵盖私立学校、国际学校以及公立名校。整体上十分高端，放眼成都也具备较大优势。特别是在“多校划片”政策趋势下，板块内整体教育水平的高端才能消除“押宝单一名校的风险”。

　　同时，板块内还拥有顶级的医疗资源，华西附二院(锦江院区)、华西口腔锦江门诊已投入运营，华西医院锦江分院也在建设中。华西医院是国内最具竞争力的医疗机构，口腔等专科具备国际领先水平，截至2020年华西医院已经连续12年在全国医院综合实力榜上排名第二。

　　此外，三圣乡还拥有蓝顶艺术中心、许燎源博物馆等知名文创IP。在新发展格局以及成都打造“世界文创名城”战略目标下，率先占据“城市文创产业制高点”。

　　三圣乡片区还规划建设锦江文化创意产业中心，作为锦江区重点项目，建成后将会带来的大规模的文创企业的聚集，刺激产业人口繁荣。加速区域建设成为兼具现代审美艺术、精神满足、全感官体验的中国第五代新生态艺术文创区。

　　同时，花盛锦江、花乡农居、幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、红砂村等项目的打造与升级，还助力三圣乡成为集高端商业、文创、艺术创意新经济为一体的“三圣生态文艺展示片区”。

　　城市实力看经济，城市品位看文创。

　　作为城市未来的“文创引擎”，居住在这里不仅享受城市的繁华，更重要的是出门即可感受到艺术的熏陶。在蓝顶艺术和许燎源博物馆感受大师的风采，在文创艺术区，探寻生活的美好，在东篱菊园、荷塘月色体验在地文化的魅力……

　　锦江大院作为板块首发项目，不用蹲守区域发展，买入便能享受成熟配套，实属难得。据悉，该片区未来还有数宗住宅地块将出让，等到交房时成熟度还将进一步提升。

　　拼产品：极致的“差异化”竞争战略

　　面对日益激烈的红海市场，叠拼产品如何杀出重围？

　　在竞争战略之父，哈佛商学院教授迈克尔·波特看来，差异化是最重要的“竞争战略”之一。

　　锦江大院的差异化究竟是什么？

　　成都的叠拼产品供应量很大，面临“红海”竞争。但如果深入到细分领域，就会发现竞争并不那么激烈，锦江大院甚至开辟了“蓝海市场”。

　　在主城范围，像锦江大院做到1.5超低容积率“纯叠墅+合院”形态的楼盘，寥寥无几，在叠墅红海里也是“稀有品种”。

　　仅这一项指标，锦江大院已经甩掉了无数“竞争对手”。

　　另一项统计数据表明，市场上的叠墅楼盘，95%以上为高低配。原因在于，这些楼盘容积率一般在2.0甚至更高，如果做纯别墅，楼间距、建筑密度等难以满足。只能转向做“高低配”，拉高货值。

　　我们经常问，“叠拼”的最高境界是什么？答案是既能做出别墅的私密感，又能拥有大平层的视觉效果。在这方面，锦江大院给客户带来不少惊喜。

　　基于1.5的超低容积率，锦江大院特别强化别墅私密性，做到独门独园、独立入户、以及户户有花园，私密感十足，产品纯粹。

　　在强化大面宽、大视野方面，锦江大院做到了10.3-10.8米的3.5面宽，堪比大平层视觉效果。同时还创新拥有多维花园体系：入户花园/下沉庭院/天空花园/庭院花园/星空露台/阔尺阳台(以上不是都在一个户型产品里)。扩展了整体空间也让视野更加通透。

　　为体现别墅“尺度感”，面积是极其重要的硬指标。

　　锦江大院一期章华雅苑上叠建面约260平米，中叠建面约216平米，下叠建面约301平米(楼栋不同面积略有差异)，再加上其赠送面积，比同类产品更具“豪华感”。

　　拉高面积段，是一把双刃剑，因为更大面积意味着更高总价。

　　但从锦江大院销售情况来看，首开销售106套成交8.1亿，意味着单套总价达到764万，说明高端客群对锦江大院的产品认可度很高。

　　全新二期崇德新品“已取证”

　　项目一期开盘8.1亿销售106套，去化85%，锦江大院首开便得到了成都高净值人群的热烈追捧。

　　最新消息显示，锦江大院二期崇德，已取得预售证，即将开盘。

　　相较一期，本次崇德组团占地面积约54亩。规划方面，崇德组团依然沿用项目一期纯叠拼的组合，是主城少有的纯墅社区。产品建面约200-309平米，面积相比一期有所控制，但户型基本一致。这也意味着在单价不变情况下，有更低的购买门槛，对购房者而言更加友好。(备注：不含无偿移交高层)

　　在产品打造上，其更是有4大亮点：

　　首先，锦江大院·崇德叠拼中的大平层奢侈感。

　　过去，叠拼产品的通病在于，开间小，采光差，居住舒适感一向为市场诟病。

　　而锦江大院的叠拼产品不仅做到了别墅中罕有的3.5面宽，约10.8米(宽境户型)，10.3米(逸境户型)开间设计，得到了一个最大约9.45米的超大横厅，在带来堪比大平层阔尺视野的同时，一举打破了传统叠拼产品尺度感不足的弊端。

　　此外，户型客厅全部西南、东南向设计，前后双向景观。主采光面设置了3个房间，并且每个房间开间都超过了3米，这些都是在同类叠拼产品中突破性的设计。

　　其次，锦江大院·崇德创新实现独栋化设计。

　　为体现大院生活的尊崇感和私密性，锦江大院彻底兑现了一个门头一户人的“梦想”。

　　实现了独门独户，户户带独立电梯入户、户户带独立花园、户户带独立地下室的独栋化配置。

　　大院的尊崇生活从归家开始，以独栋化设计，最大限度保障了“大院居住”的私密，在市场上极为少见。

　　再次，多维花园体系，享受大院惬意人生。

　　项目特别值得点赞的是，锦江大院拥有媲美独栋别墅的多维花园体系。

　　在锦江大院，户户拥有庭院只是基本配置，奢侈的多维花园体系在这里得以生长。其中，下叠拥有入户花园，后花园和下沉庭院；中叠则是超大露台和独立入户花园；上叠有屋顶花园和入户花园。

　　以下叠为例，一楼同时设计有“前庭后院”，户外面积可达52-80平米。下叠负一楼夹层，创新设计有下沉式露天花园，满足主人对“大院生活”的想象。

　　地下层空间也得到了极大的尊重和提升。地下室层高提升至5.6米，并设计有开启的超大采光井，在增加通透性的情况下，让空间更有质感，实用性极强。

　　最后，体系化细节设计，处处彰显尊贵与奢华。

　　细节设计不仅体现一件产品的用心程度，也是开发商体系化设计水准、产品积累经验的最佳体现。

　　如奢阔层高(上/中/下叠首层层高约3.3米，二层约3.15米)，增加层高一定会增加成本，但同时带来的是空间体验全面提升。

　　在市场上LDK一体化设计风靡的当下，锦江大院并未照搬模板，而是升级创新，在下叠产品上首次引入LDKB设计，将餐、客、厨、园融为一体，尺度更显阔绰。

　　所有楼栋设计均为南北板式，不仅户户通透，锦江大院还追求更大的采光面，为业主带来极致体验。比如，双采光的主卧和客厅，开窗面超大，下叠户型还有270度采光卧室……让阳光总能随意洒满房间，享受惬意的“大院时光”。

　　极致的可变户型空间，无论是四房还是三房均随时可变，为家庭不同角色，不同阶段定制专属空间……做到真正的全生命周期护航。

　　据了解，锦江大院二期崇德新品已取证，购房者可前往项目售楼部了解更多项目信息。