中新网四川新闻11月9日电(蒋升涛)
城市的发展下一步往哪儿走？
这需要在国家顶层设计中，寻找答案！
10月20日，最新版《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》(下称《纲要》)发布，对城市未来发展规划，有这样的战略定位，“优化城市规模结构和功能布局，推动超大特大城市中心城区瘦身健体。”
成渝城市群的超大特大城市，只有重庆和成都。这意味着，未来成都中心城区，一定会瘦身！
在《纲要》发布之前的9月，国家发改委也强调“合理降低超大特大城市开发强度”，随后的《纲要》发布则进一步明确了超大特大城市需要瘦身的地方：中心城区。
中心城区为何要瘦身？瘦身之后的城市又将呈现什么样的格局？对生活在城市的人又有什么影响？
定调“瘦身主城”
目标“高品质生活宜居地”
早在《纲要》发布之前，成都已经提出“主城瘦身”计划。
2017年，成都第十三次党代会便提出，降低主城开发强度，要求主城容积率从4.0降低至2.5。
这次会议提出了著名的“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针城市发展战略，也是在这次会议上“新发展理念”和“城市建设”紧密结合在一起。
那么，主城为何要“瘦身”？
根据七普人口数据，成都五城区常住人口已达571.2万人，按照五城区约424平方公里面积计算。意味着五城区人口密度达到13473人/平方公里，局部地区甚至达到4万人/平方公里，城市承载能力逼近极限。
除了人口密度，开发强度也和宜居程度高度相关。
开发强度是城市建设空间占总面积的比例，强度太大不宜居，强度太低说明空间利用率不高。数据显示，大巴黎开发强度为21%，大伦敦开发强度为24%，东京开发强度为29%。
成都五城区的开发强度已接近80%，按照国际城市开发强度30%的警戒线，成都已大幅超出。
2017年，成都在出台“十字方针”主动降低开发强度后，人口密度和开发强度在2017年后开始走低。
不过，需要注意的是“瘦身主城”是一个宽泛的概念，对应每个超大特大城市情况会有所不同。
成都需要“瘦身”的不仅是传统5城区，而是更大的范围，这个范围究竟是哪儿？又应该“瘦”到什么程度呢？
问题的答案就在《成都市“中优”规划优化方案》(下称《方案》)。
其次，来看需要瘦到什么程度：《方案》提出借鉴天津、上海的管理规划，降低开发强度、降低建筑尺度和人口密度。规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，这意味着每平方公里将减少2200人。
经过这一系列科学的城市空间格局调整，成都将在未来发展成为“更加宜居的现代化公园城市”，这也和成渝经济圈新版《纲要》要求相符。
在新版《纲要》中，国家赋予了成渝四大战略定位，分别是：重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。
300万人口溢出
三圈层价值将被重估
按照成都中优规划《方案》，每平方公里人口将减少2200人，中优划定面积为1264平方公里。这就意味着，有278万人将“迁徙出”中优范围。
但需要考虑到中优《方案》的提出是在2017年，2020年七普发现成都人口被大幅低估，十年间常住人口猛增582万人。因此要达到中优的人口密度目标，未来“迁徙出”中优区域的人口至少将超过300万人。
那么，这300万“迁徙出”的存量人口，以及未来的城市新增人口去往哪里呢？
答案是：三圈层。
成都“中优”《方案》借鉴自上海、南京经验，因此以上海为例，七普和六普相比较，上海中心城区人口占比下降，郊区新城人口上升明显。
数据显示，与2010年相比，上海中心城区(黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦)人口占比减少3.4个百分点；郊区新区人口(闵行、宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤、崇明、浦东新区)比重增加3.4个百分点。
成都借鉴城市化更早的上海，未来人口走势已经明朗：主城降，郊区升。
要让人口去往三圈层，这就需要在各项配套上给予大力支持，人口才有可能在三圈层“定居”。
事实上，成都已经出现人口向外迁移的现象，七普数据显示，传统5城区，仅有成华区人口占比在上升，其余均呈现下降趋势。
三圈层崛起是城市化的必然结果，居住者和开发商也“用钱投票”，使得这里成为最重要重要的“置业热土”。
2020年，在成都居住发展历史上，是有重要意义的一年。这一年，三圈层住宅销量首次超过主城和二圈层，拿下“头名”。
来源锐理数据
从上图可以看到，2016年三圈层住宅销量只有主城一半，二圈层的四分之一。到了2017年，三圈层首次超过主城。又过了三年，2020年三圈层住宅销售1004万平米，首次超过二圈层的974万平米。
同时，三圈层在2020年供应量也超过二圈层，成为成都最大的住宅市场。更重要的是，三圈层仍然在走一条上扬的趋势路线，它的价值也到了被重新评估的时候。
东原战略布局“城市未来”
成都进入“全品质时代”
随着三圈层成为住宅市场“老大”，读懂了城市未来发展方向的开发商，很显然不能不重视它。
东原集团便是近年来，在成都三圈层“大力布局”的房企之一。
作为深耕成都多年的房企，东原在成都开发并交付了不少高品质楼盘，既有“印长江”这样的高端豪宅，也有东原·阅墅这样的品质楼盘，还有SAC东原中心这样的城市地标。
无论品质还是服务都有口皆碑，东原深耕成都14年，圈粉无数。
东原的slogan是“为新的每一天”，因此当城市发展翻开新的一页的时候，东原已经布局城市未来发展方向。
东原集团成都布局图
从东原在成都的项目布局图可以看到，东原不仅重点布局于主城，还逐渐向城市外拓，目前在售和待售项目均布局于供销两旺的“三圈层”。
在三圈层这个战场，东原的选址也有自身的逻辑，那就是核心区域、核心板块。比如南拓核心城市“新津”，斩获了2021年度金盘奖的锦官印悦便落子于此。
新希望东原·锦官印悦意境图
作为东原“城市院落3.0”产品，锦官印悦玺院创新融入了超大落地窗配置，巨幕采光更通透，就连地下室亦注重自然光线的日常履迹，保证室内采光，达到理想的光合场景院落。
新希望东原·锦官印悦商墅意境图
另外，生态良好，邻近“中心城区”的崇州也是东原深耕的区域，目前东原集团已在此落下两子，其中容积率只有1.8，打造为纯洋房低密社区，一梯两户纯板式设计的“印江洲”正持续热销中。
东原中业·印江洲意境图
在崇州的另一项目“江山印月”则以5大儿童主题泛会所，以亲子专属社群互动为理念，打造更为舒居的社区场景。同时项目也兼顾实用性，在户型设计上下功夫，为家人创造更丰富的空间场景。
东原·江山印月意境图
其中，87平米套三双卫双客厅的设计，产品还未面市便收获了不少“客户”。总体布局方正，实用没有浪费，以小面积做到大空间，实实在在降低了购房者的买入“门槛”。
东原·江山印月意境图
另一全新项目，则是位于蓉欧快铁起点，亚欧陆路贸易大通道的“青白江”的江湾头排“印江宸”。
江湾在成都本就稀缺，“印江宸”64.4亩的土地还竟只有1.5的容积率，因此“印江宸”选择了舒适度最高的搭配，小高层+叠拼。
德信东原·印江宸意境图
在这里不仅可以体验入住亚欧桥头堡江湾头排的成就感，还可以享受到高端产品系公建化外立面。
项目用心细腻，细致到仅归家就有6大不同主题花园构成的动线迎接尊贵的业主。小区内的公共场景，充分考虑了儿童、老人、年轻人的不同需求，注重人与人、人与自然之间的联动，这是东原蝉联3年社群运营TOP1的优势背书。
德信东原·印江宸意境图
产品方面最大优势在于超大的采光面，入住后业主能拥有更加“通透”的空间。
杀入三圈层，不少房企都是“降维打击”，而东原采用的“产品升维”以产品力占领市场。
在东原看来，三圈层在供销量上超过一二圈层，不仅标志着三圈层火了，更标志着三圈层不久的将来会从“满足有无到对品质的追求”。
东原把“印系列”带入三圈层，某种程度上意味着成都已经进入全品质时代：无论在主城还郊区，必须拿出好产品才能有好业绩。
从量上超越主城，成为老大，并不是三圈层的终点，而是三圈层从量到质的起点。(完)
